虹桥人才公寓项目1-15幢的筹开、爬坡及运营服务邀请招标澄清公告

虹桥人才公寓项目1-15幢的筹开、爬坡及运营服务邀请招标澄清公告
(（略）：XJZ351-ZB003)
一、内容：
虹桥人才公寓项目1-15幢的筹开、爬坡及运营服务澄清文件
就虹桥人才公寓项目1-15幢的筹开、爬坡及运营服务收到的疑问内容，作以下整理和澄
清：
1.本项目递交截止时间（即开标时间）：2024年2月21日下午13时30分；
投标文件递交及开标地点：（略）
2.由中标方支付的中标服务费，具体为多少？
回复：中标服务费的收费基数为中标价，供应商可按照【国家计委关于印发《招标代理：（略）
收费管理暂行办法》的通知（计价格[2002]1980号）及《国家发展改革委办公厅关于招标
代理服务收费有关问题的通知》（发改办价格[2003]857号）】自行测算。
3.运营服务费用为当年运营年公寓部分营业收入的4%，该“部分营业收入”的口径是包含
哪些收入？
回复：营业收入即项目1-15号楼栋的公寓租金收入。
4.履约保证金的金额：中标合同金额的10%，“中标合同金额”是包含哪些报价？是否含有咨
询顾问费？(P17页/35.1(1)
回复：按照三年，以4%计算的委托管理总费用的10%。
5.中标人不得将本项目的主要任务转包，具体指什么？(P17页/35.2(3))
回复：中标方不可以将筹开、爬坡及后期运营再以任何方式：（略）
6.关于运营成本的描述，楼栋内疏通、维修费等是否包含设施设备如电梯、消防报警设备等？
是否可提供大物业的服务内容，以便明确切割大小物业的分界保险费、审计费、财务通道费
是否含在运营成本中？(P26页/四（一）)
回复：（略）栋外围所有；（略）栋内部所有。
7.该项目的员工（除中标方委派的项目经理：（略）
包？
回复：招标方进行人力外包。
8.大物业费800万、1000万、1300万是否含税，若含税，税率多少？项目整体净营业收入NOI=
总营业收入一总业营成本，以上三个指标是否含税，税率分别用多少？
回复：含税，税率一般为6%。
9.评分细则中，类似项目经验评估一项，类似托管类或自营类住宅运营项目案例，是否是指
住宅类、保障性租赁住房类项目？
回复：长租公寓或保障性租赁住宅。
10.评分细则中，类似项目经验评估一项，酒店式公寓（服务式公寓）需具备的条件是什么？
是否是具备特行证且可以接日租业务？酒店式公寓如何界定？
回复：酒店式公寓即提供类似酒店式管理服务的公寓。
11.在第五章合同条款及格式中，2.1合同价格是指中标方所有收入？管理费是根据营收浮动
的，如何报价？（略）中，分期付款的逻辑是什么？与管理费支付时间不符。
回复：合同条款及格式仅供参考，具体以实际签订合同为准。
12.是否可提供一房一价备案文件或认定书？
回复：已提供一房一价表供招标方测算用。目前尚未（略）房管局备案文件，投标时以招标
附件提供的一房一价表价格测算。
13.项目前期筹开及稳定运营期间的所有日常运营费用是否均由招标（略）房屋管
（略）实时支付？
回复：根据招标方预算管理制度规定，所有日常运营费用均需提前提交费用预算计划，计划
内根据实际情况支付，计划外需提交支付申请，获得招标方同意后方可支付。
14.NOI测算中的总营业成本是否包含运营商的管理费？
回复：净营业收入(NOI),由经营收入减去经营成本计算得出，剔除了与项目经营无关的收
入与支出项。NOI是一项管理指标，反映了资产的运营情况，代表项目的净现金流，与招标
方的管理模式无关。在本招标文件中涉及的经营收入即项目1-15号楼栋的公寓租金收入，
经营成本即筹开、爬坡去化以及提供运营管理产生的费用（楼栋外围大物业费用已经在招标
文件中提供)。
15.NOI测算中的总营业成本是否包含筹开期成本？
回复：包含在当年的NOI测算的成本中。
16.标书中要求提供住宅运营项目案例，须提供服务标准等支持性文件的具体要求是什么？
回复：证明项目自营或委托关系的相关证明、合同文本。服务标准即前述运营项目中，作为
自营方或委托方提供服务的各项标准。
17.提供的项目合作案例，（略）是否有效？
回复：否，实际签约主体是投标单位：（略）
18.标书中要求提供成功运营的业绩报告，界定成功的具体标准是什么？
回复：（略）经营能力和业内水平的相关业绩报告，包括但不仅限于：租
金价格，爬坡速度，成本控制，NOI数据等。
19.标书中要求提供投标单位：（略）
（略）年度是否可以，(2023年财务报表需要2024年6月才能完成)
回复：可以。
20.标书中要求提供投标单位：（略）
回复：包括但不仅限于投标方正常的财务状况、经营状况、良好的信用记录、良好的合规性
等文件。
21.标书中要求提供投标单位：（略）
间段？
回复：投标方认为的，可以体现企业实力、管理水平、行业口碑、市场影响度等排名的皆可。
22.招标文件P6页前附表第8项中的公寓部分营业收入是指项目营业收入还是指营业净收入
(公寓营业收入减去运营成本后的收入)？
回复：营业收入即项目1-15号楼栋的公寓租金收入。
23.招标文件P6页前附表第8项中的支付费用，是包含了人工成本、筹开成本费用吗？
回复：支付费用即招标方支付给中标方的管理费用，按照项目1-15号楼栋的公寓租金收入
的4%计。
24.招标文件P22页（二）租户服务管理的内容中，关于人员配置方面，除了运营经理：（略）
区服务人员、客服以外，还需要配置其他类别的人员吗？
回复：投标方根据管理经验，按照招标文件内容可增加其他人员配置建议。
25.招标文件P22页（二）租户服务管理的内容中，运营经理：（略）
吗？
回复：运营经理：（略）
负责人。
26.关于招标文件第3页，第4.2条项目招标规模描述，“地下租赁住宅建筑面积约4723.8
平方米，共144套”，地下租赁住宅产品类型是什么？能否提供户型相关图纸？另外，关于图
纸、户型、房间配置清单、共享配置清单、社区商业业态配置及开业时间等产品属性和涉及
运营配套服务等详细内容是否可以提供？
回复“地下租赁住宅建筑面积约4723.8平方米，共144套”，地下租赁住宅产品类型为“建
设者之家”即根据房间大小布置了两人间、四人间。鉴于近期做出的定位调整，图纸、户型
将后续提供。社区配套商业随着项目开业将陆续开业，以基础生活保障类为主。
27.关于招标文件第3页，第4.5条服务周期描述，“招一用二”具体含义是什么？是否涉及
到后续委托管理的签约方式：（略）
回复：签一续二。
28.关于招标文件第5页及第6页，前附表中，未提及现场探勘要求，第10页第12条表明
不集中组织踏勘现场，现场踏勘能否进行，如何进行？能否提供符合现状一房一价表的对应
项目全套竣工图？
回复：现场可踏勘，提前和相关人员约定即可，竣工图可提供。
29.招标文件第11页，第13.2条的(7)中，“服务承诺条款”具体内容是什么？
投标文件格式中无相关内容。
回复：投标人对于本项目作出的服务承诺，格式及内容自拟。
30.招标文件第11页，第13.2条的(9)中，“企业营业执照、资信证明等”关于资信证明需
提供那些相关证明材料？
回复：以用于证明企业自身实力的相关证明材料即可，无指定内容。
31.招标文件第17页，第35.2条的(3)中“对特殊专业项目，需要分包的”如营销服务（抖
音、小红书等)、销售服务（中介、分销渠道）、人员服务外包（维修、保洁、保安等）、专业
服务外包（班车等），（略）签订合作服务协议的是否界定。
回复：须提前和招标方报备，获得招标方许可后方能签订合作服务协议。
32.招标文件第25页，衍生服务中增值服务、多经收入等内容是否计算营业收入？
回复：不含，营业收入指项目1-15号楼的公寓部分租金收入。
33.招标文件第30页，评分细则技术标第4条类似项目经验评估中，签订了中标通知书的项
目是否可以计算？
回复：不算。
34.招标文件30页，评分细则技术标第6条中所提及的“收益管理”，我方理解包含了：公寓
年度经营预算管理、年度经营计划书编制与执行、固定资产管理、物业管控、成本费用控制
标准，请问是否还包含其它相关方面？
回复：正确，如有其他方面可提供建议。
35.招标文件第30页，评分细则中，技术标第6条运营方案及第7条营销方案评审标准中描
述，“根据投标人对运营方案/营销方案的述标进行综合评审”“述标”表示由评标评委会
自行查阅投标文件，还是需要投标人现场汇报？
回复：无需现场汇报。
36.招标文件第44页及第45页中，依据响应表要求，关于“联合投标”“投标文件打印、
装订等要求”“投标文件正本副本要求”等多项内容，无法填写对应投标文件页码数的，该
处如何表述？
回复：无法填写对应投标文件页码数的项可空缺或以/表示。
37.由委托方接待产生的成本是否纳入乙方成本计算？
回复：委托方产生的费用，委托方承担。
38.项目设施设备运维是否有固定合作方，是否有明确的成本费用。
回复：有固定合作方，成本费用尚在梳理。
39.公区能耗包括哪些部位的能耗？电梯、照明、共享空间等部位能耗是否均定义（略）能耗？
是否可提供所有用电器具详细清单。是否配备智能门锁、走廊监控、智能水电表等计量设备；
请明确对于水电空调能耗的计量方式：（略）
回复：电梯、照明、共享空间等部位能耗是均定义（略）能耗，还包（略）冷冻机房，锅炉
（略），（略），消防用风机等可以提供已安装完成部分清单，有些电器还未采购安
装，暂无法提供；出租房租均配备智能门锁；走廊监控今后计划会全覆盖；所有出租房间均
配置智能水电表计量设备（燃气表除外）；水电空调均采预付费模式，电费按照上海居民用
电收费标准执行，分峰谷和阶梯电价；电费采用统一单一单价执行；空调暂定按照不同规格
的终端计时收费。
40.（略）栋内相关设备设施维保费用由何方承担。所有设备设施、家具电器是否均处于
质保期内？质保期何时到期？
回复：招标方承担，项目属于新建项目。
41.本项目是否设置移交、查验及接收时间段？如果运营期出现例如：各种渗漏水、（略）
堵塞（马桶、水槽等）、电力供应不足（经常跳闸）等情况，应该由谁来负责维修？费用如何界
定？
回复：设置移交、查验及接收时间段。运营期间出现情况非中标方导致的各种问题，由招标
方委托专业第三方、（略）等相关单位：（略）
42.是否可提供商业部分详细工程条件及物业交付标准？
回复：商业不在本招标文件的委托范围内。
43.楼栋内部工期，（略）体外里面保洁有谁负责？交付是会达到何种标准？
回复：房间内由租客负责，楼栋外由大物业负责；交付给中标方均做完精保洁。
44.室内空气监测及治理由谁负责？空气检测采用何种标准？
回复：招标方负责，达到国家认可环保标准。
45.室内（略）网络由谁开通？是否有确定运营商？
回复：（略）络代理商办理各项业务。
46.（略）有何种要求？
回复：（略），（略）。
47.招标文件第17页提到“履约保证金的金额中标合同金额的10%。”，该项得中标合同金
额具体指委托管理费金额还是指项目收益金额？
回复：按照三年，以4%计算的委托管理总费用的10%。
48.招标文件中第36页中提到“误期赔偿中赔偿费按每（天）赔偿延期服务的服务费用的百分
之零点五(0.5%)计收，直至提供服务为止。但误期赔偿费的最高限额不超过合同价的百分之
五(5%)”。上述合同价是指委托管理费金额还是指项目NOI额或者项目收入额？
回复：中标价。
二、监督部门
本招标项目的监督部门为/。
三、联系方式：（略）
招标人：（略）
地址：（略）
联系人：（略）
电话：（略）
电子邮件：/
招标代理：（略）
地址：（略）
联系人：（略）
电话：（略）
电子邮件：cy（略）@163.com
招标人：（略）
徐颖
签名）
招标人：（略）
(盖章)
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