长沙开福城投集团有限责任公司：朝正美苑小区物业管理服务整体外包采购项目采购需求公开

一、功能及要求：（1）采购项目名称：（略）
（2）项目概况：朝正美苑位（略）建筑面积约114880㎡，小区住宅共4584套，电梯92台。
二、相关标准：
符合行业及国家相关标准。
三、技术规格：无。
四、交付时间和地点：（略）
2.实施地点：（略）
五、服务标准： 三、项目基本要求：
1．采购要求：
1）采购期限：本次采购期限为两年。
★2）中标人必须承担朝正美（略）物业服务主体责任，（略）内安全生产、舆情管控、用工风险、各类投诉处理、经营管理等与朝正美（略）物业管理相关的各项事宜全面负责，采购人：（略）
3）（略）（红线范围内）12345、数字化城管、省长信箱、市长信箱、问政湖南、领导留言板、网信办等各类投诉承担主体责任，负责投诉受理、回复、处理等。
4）（略）商业部分物业运营，其物业管理费用收取及水电代缴工作均由供应商自行负责，如因此发生的任何舆情及相关事宜与采购人：（略）
5）质量要求：按专业化的要求配置管理服务人员，全面负责朝正美（略）保安、保洁、工程维护维修、客户服务、投诉处理等各项物业管理服务，并满足朝正美（略）基本运行的各项要求，原则上工程人员配备不少于6人，客服管家配备不少于7人，保安、保洁人员分别不少于38人。提供的物业服务标准须达到<<湖南省住宅物业服务分项目分等级基准价标准>>三级及以上标准且符合采购人：（略）
上述人员涉及用工方面的劳务、劳动纠纷、福利纠纷和劳动或意外事故，与其相关联的协调、理赔、经济赔偿等一切事宜及费用均由中标人负责，与采购人：（略）
6）所有保安、保洁、工程维护等相关工具、用具、物品、服装（如：垃圾车、对讲机、巡逻车、警棍等）均由投标人自行提供。
7）（略）指导下负责定制物业管理服务工作计划并组织实施、健全管理规章制度，提升服务质量，档案资料齐全。
8）（略）指导下对朝正美（略）实施全面垃圾分类管理，并达到垃圾分类相关指导单位：（略）
★9）中标人在签订合同后1周内须缴纳履约保证金（略）（伍拾万元整），如在合同履行过程中其保证金产生扣罚情况，中标人须依照扣罚金额，在7日内补足履约保证金。在合同服务届满后2月内且双方均无人员及财产争议，由采购人：（略）
10）采购人：（略）
2．★控制价上限值：依照住宅面积478897㎡核算，1.20元/㎡/月，月度费用：（略），总计金额：（略）元/二年（大写：壹仟叁佰柒拾玖万贰仟贰佰贰拾肆元）,不得高于上限单价1.20元/㎡/月。
3．人员配置及要求
★l)从业人员年龄原则上不得超过55周岁，其中50周岁以下人员占总数的40%以上，身体健康，工作认真负责，品行端正，均无犯罪记录证明，所有员工档案交采购人：（略）
2)上岗时佩带统一标志，穿戴统一制服，仪容仪表规范整齐。
3）物业服务机构及人员的配置由投标人按照物业管理条例相关要求配备足额人员进行管理，须保障朝正美（略）正常、稳定运行，确保服务质量达到既定标准。
4）在合同履行期间，中标人所派人员发生人身伤害安全事故（包括但不限于：在驻场工作中发生的意外以及抵达驻场途中及返程中发生的意外）的，相关责任和费用由中标人自负，采购人：（略）
4．保洁绿化管理及要求
1）清洁管理
小区清洁工作，选用适当的清洁用品，不但能保持建材的外观整洁，而且能更进一步减少各种腐蚀；使用无污染清洁剂保持环境的清新，并采取保护措施，还可以提高建材使用中的抗磨损能力。朝正美（略）梯及所有（略）域实行标准化清扫保洁，确保按照作业频度、标准开展工作，保持高水准的清洁卫生服务。
2）绿化管理
在提高绿化植物的生长质量、维护绿化植物优美外型的同时，注重与园林艺术协调与融合。建立绿色的“四周”，最终达到朝正美（略）生态平衡、环境净化、美化感官的目的。保证朝正美（略）的花草树木搭配适当，绿化充分，无裸露土地。绿地整洁，无虫害、无斑秃、无折损等现象；确保朝正美（略）的园（略），无破环、践踏、占用等现象；（略）所产生的垃圾及时清运。
3）消杀管理
为有效控制朝正美（略）的“四害”密度，营造良好的工作和生活环境，以“预防为主、全面达标”为原则，根据季节的变化，制定相应的消杀工作计划，把灭鼠、灭蝇、灭蚊、灭蟑螂、灭白蚁工作做好。
（略）。
在消杀工作过程中，不影响朝正美（略）人员正常生活为前提，把有噪音和刺激性气味的消杀施药工作尽量安排在采购人：（略）
4）排污管理
对朝正美（略）的污水井、排污管、化粪池等定期疏通清理且采取隐性化的管理并保障其设备正常使用，确保朝正美（略）的客户有一个无污水、无废气、无臭气的工环境。
5）污染控制
对于各种可能的污染源如垃圾站、风机噪音、机器设备震动、玻璃眩光等采取有效的控制。并积极推行垃圾分类收集处理和节约能源活动。
5、小区设备及工程维护维修
1）供应商全面负（略）电梯、（略）等各类设施设备的日常维护及保养，相关专业技术人员应持证上岗，制定各类设施设备保养巡查计划并组织实施，其特种设备维保单位：（略）
2）供应商需承（略）排污泵维修、摄像头更换等日常零星维修项目，且整改修复期限原则上不超过15天，不得出现将日常及小型维修积累叠加现象，如因修复不及时所产生的的舆情或投诉则根据考核条款进行相应经济处罚。
3）如因非供应商原因所发生的大型维修或改造，如：电梯大修、管网改造、外墙渗水、（略）更新改造、小区排水、排污主管塌陷、（略）面大范围下沉开裂等需启动维修基金的大型工程维修或改造项目，由供应商负责申报后经采购人：（略）
环境管理工作要求和质量标准表
工作项目
作业频度
质量标准
地面
清扫
2次/天，重要部位专人随时清扫
地面无杂物垃圾；道路无土无沙，无杂草，无积水，无烟头；车库、车棚、楼梯口无杂物；门窗、天台、天棚无尘，（略）。
保洁
每天7:00-18:00
所有公共场所无杂物、无垃圾。保洁率99%以上。
（略）道.楼梯
走廊
每周清扫3次，
每月清洗5次。
无杂物、（略）、无乱贴广告、无乱堆放，消防箱、扶手无尘。保洁率99%以上。
垃圾
清运
运送1次/天，清洗垃圾站1次/月
日清理100%，要求整洁、无臭味、无污迹现象。
消杀
喷洒杀虫剂垃圾站2次/周、排污井池2次/月。
投放灭鼠药1次/月。
蚊蝇消杀率80%，
蟑螂、老鼠密度1%以下。
清理项目
雨、污水井1次/月
化粪池1次/半年
污水管道1次/季
无堵塞、无污积、无外溢、无井盖破损丢失。
绿化
造型修剪厦季20天
1次，其它季1次/月
保持草坪平整；保持绿化有足够的生长肥料、水分；无死苗、枯草现象，绿地保持率99%。
草坪修剪1次/年
施肥2次/年
运作督导
方法
实行定人分片包干（略）。卫生检查员按标准要求进行巡视检查不少1次/天。清洁队长每天进行全面巡视检查。主任不定期抽查4次/月。
6．消防管理及要求
1）建立消防责任制：由于高（略）火险因素多、火势蔓延快、疏散困难、扑救难度大等特点，消防管理仅靠管理处单方面的努力是远远不够的，需要（略）的每一个人都来参与。（略）域消防责任制，（略）消防管理全面展开，使火灾事故的隐患降到最小程度。
2）控制火灾隐患要点：鉴于大部分火灾是由于没有控制火源及易燃材料而酿成，所以日常严格控制火灾事故的隐患是最有效的消防管理。日常防火工作应注意如下几个要点：首先要控制火源。（略）火源除了人为疏忽失火外，也可能由于二次装修施工、（略）、电线老化等因素造成。其次要控制易燃材料。易燃材料有各种油漆、涂料、木材、化纤材料等，在各种施工中，必须严格按消防条例的规定禁用易燃材料。如属于必须使用的。要经过特殊处理；其三监视可能引起火（略）域。（略）可能引起火（略）域有各配电管井、电梯井道底坑、设备机房、材料仓库等，（略）域要加强日常消防巡视，配备相应的灭火器具，经常清理可能引起火灾的物品；其四增强人的防范意识。在大多数火灾中，人为因素占有很大比例，加强防火安全教育，提高全员防火意识是防火工作的重点。
3）加强宣传，勤演勤练：通过印发有关宣传手册和利用通告栏、网络等方式：（略）
消防管理工作内容与质量标准
工作内容
作业频率
质量标准
★值班（灭火）
24小时
值班人必须持证上岗，报警、通讯设备完好，离岗有人代班（代班人员必须持证），灭火迅速、措施得力，抢救及时。
流动
巡查
宣传
家居安全
每日8点
至21点
无堆放易燃、易爆用品，安全使用液化气，安全使用电器，无乱搭接电线
有消防设备，会使用；无违章用火，用电，无使用易燃材料装修；无挤占消防通道和设施，天面无堆放杂物。
装修监督
公共场地

设备


消防
设备
消防泵
栓带

泵：运转良好，无异常声音，无振动表面无灰无尘无油污。栓：无渗漏、无锈蚀，开闭灵活。带：无破损、无霉潮，带柜完好。灭火器放置合理，
设施
检查
灭火器具
报警、通
讯、车辆
每周一次
无缺失，无过期，表面清洁`100%完好。设备灵敏，车辆无故障，完好率100%。消防器材一年补换两次。
学习训练
3次/周
20分钟/次
熟悉消防法规、消防知识（略）消防情况，掌握基本消防技能。训练、演习组织严密，重点突出，专家指导，住户参加。
考核
1次/半年
演习
1次/年
7．交通管理要求
充分利（略）（略）、电视、（略）以及训练有素的专职管理人员，（略）停车及交通场进行24小时监控管理，确（略）进出车辆安全有序。
8．保安监控及巡视要求
1）合理布控，人防与技防紧密结合
利用朝正美（略）闭路电视监控及光电红外线防范、（略），（略）为主导，技防为主，人防为辅的防范体系，反复演练，合理布控，力求结构严密，（略）。小区保安员监控实行24小时值班与巡视。
2）专业保安与应急支持相配合
（略）获得的信息，按规定的程序指挥和调动有关力量，及时妥当地解决各种突发事件；组织一只快速反应支持队伍，24小时处于待命状态，以确保在最短时间内赶赴事发现场；（略）采购人：（略）
3）强化训练与高效监控
对保按队伍实行准军事化管理和训练，不断提高保安人员的思想觉悟，规范服务行为，强化技能和体能训练。（略）线，保证保安巡视的有效范围和工作效率。
9.项目特别说明
1）本项目单价采用费用包干方式：（略）
★2）为确保劳动者的权益和物业员工的稳定，采购人：（略）
3）中标人在服务期间将本项目进行分包或转包他人的将被解除服务合同。（电梯维保、环境保洁除外）
4）投标人在投标前，须踏勘现场，有关费用自理，踏勘期间发生的意外自负。
5）采购人：（略）
6）对于上述项目要求，投标人应在响应文件中进行回应，作出承诺及说明。
四、服务标准：<<湖南省住宅物业服务分项目分等级基准价标准>>三级及以上标准。
一、综合管理服务标准
（略）
内容
服务要求
备注
1
管理处设置
（1）小区内设置管理处。
（2）办公场所整洁有序。
（3）配置一般的办公用品（如办公家具、电话等）。

2
管理人员要求
（1）小区经理：（略）
（2）管理人员服装统一，挂牌上岗，仪表整洁。

3
服务时间
周一至周日在管理处进行业务接待，并提供服务。

4
日常管理与服务
（1）服务规范应符合物业管理行业规范要求。
（2）24小时受理采购人：（略）
（3）对采购人：（略）
（4）制（略）房屋装修申请、审批、巡视、验收等装修管理制度，建立采购人：（略）
（5）建立健全的财务管理制度，对物业服务费和其它费用的收支进行财务管理，做到运作规范，账目清晰。
（6）建（略）物业管理档案[包括物业竣工验收档案、设备管理档案、采购人：（略）
（7）制（略）物业管理与物业服务工作计划，并组织实施。
（8）可采取走访、恳谈会、问卷调查、通讯等多种形式与采购人：（略）
（9）建立管理处内部管理制度和考核制度。
（10）服务窗口应公开办事制度、办事纪律、收费项目和标准。
（11）能提供二种以上特约服务（有偿）和二种以上便民（无偿）服务。
（12）综合管理的其它服务项目达到约定的服务标准。
（13）对违反管理规约（临时管理规约）或政府有关规定的行为进行劝阻、制止或报有关部门处理。

二、（略）域清洁卫生服务标准
1
地面
每日清扫一次，其中门厅每日清扫二次，隔日拖洗一次，地面清洁。
2
（略）梯扶手、栏杆、窗台
每周擦抹二次，保持基本无灰尘。
3
消防栓、指示牌等公共设施
每周擦抹一次，外表基本无灰尘、无污渍。
4
天花板、公共灯具
每季除尘一次，目视基本无灰尘、（略）。
5
门、窗等玻璃
每月擦拭一次，其中门厅玻璃每月二次，目视明亮无污迹。
6
天台、屋顶
保持清洁、无垃圾。
7
垃圾收集
高层按幢设置垃圾收集点，多层按物业管理需要配置收集点，收集点每日清理二次，收集点周围地面无散落垃圾，无污迹，无明显异味。
8
电梯轿厢
每日擦拭、清扫一次以上，保持目视干净无污迹。
9
（略）地面、绿地、明沟
（略）地面、绿地每日清扫二次，目视地面、绿地清洁无杂物；明沟每周清扫二次，明沟无杂物、无积水。
10
公共灯具、宣传栏、小品等
每周擦抹一次，表面无污迹。
11
垃圾厢（房）
有专人管理。生活、建筑垃圾封闭存放，垃圾厢（房）每日冲洗二次，垃圾厢（房）及其周围基本整洁、无污渍、无积水、无明显异味，灭害措施完善。
12
果皮箱、垃圾桶
合理设置。每日清理一次，擦拭一次，箱（桶）无满溢、无异味、无污迹。
13
消毒灭害
每季对窨井、明沟、垃圾房喷洒药水一次（6、7、8月每月喷洒一次），每半年灭鼠一次。
三、（略）域秩序维护服务标准
1
人员要求
（1）专职保安人员中55周岁以下的人员占总数的60%以上，身体健康，工作认真负责。
（2）有较强的安全防范能力，能正确使用各类消防、物防、技防器械和设备。
（3）上岗时佩带统一标志，穿戴统一制服，配备对讲装置或必要的安全护卫器械。
2
门岗
（1）小区出入口24小时值班看守，并有交接班记录和外来车辆的登记记录。
（2）封闭管（略）对外来人员或送货人员进行记录，阻止未经许可的外来人员进（略）。
（3）保持出入口环境整洁、有序、道路畅通；对大型物件搬出实行记录。
3
巡逻岗
（1）白天每二小时巡逻一次，夜间每三小时巡逻一次，重点部位有明确的巡逻要求，并有巡逻记录。
（2）在遇到异常情况、突发事件时，采取相应的应对措施，及时报告管理处和相关部门。
4
技防设施和救助
（1）小区应具备录像监控、楼宇对讲、周界报警等三项以上技防设施，24小时开通，并有人驻守，注视各设备所传达的信息。
5
（监控岗）
2）（略）（略）后，保安人员应按规定及时赶到现场进行处理，同时应接受用户救助的要求，解答用户的询问。
6
车辆管理
（1）地面、（略）行驶要求设立指示牌，车辆基本停放在规定的范围内。
（2）及时处理车辆停放不规范的现象。
四、（略）域绿化日常养护服务标准
（略）
基本条件
内容
要素
养护要求（植物）
1
1、绿地总体布局合理，满足居住环境的需要，集中绿地率10%以上。
草坪
修剪
草坪保持平整，草高不超过8cm。
清杂草
每年清除杂草七遍以上，杂草面积不大于5%。
灌、排水
常年保证有效供水，有低洼及时整平，基本无积水。
2
2、利用植物、山石、水景等设置景点，且与环境协调。
施肥
按肥力、草种、生长情况及时施肥，每年二遍以上。
病虫害防治
及时做好病虫害防治。
其它
草地生长正常，斑秃黄萎低于5%。


3
3、草配植合理，层次较丰富，景观好。花坛、花境面积占绿地总面积的0.5%以上。
树木
修剪
乔、灌木修剪每年三次以上，基本做到无枯枝、萌蘖枝；蓠、球、造型植物及时修剪，每年不少于五遍，做到枝叶紧密、圆整、无脱节；地被、攀援植物修剪及时，每年不少于三次，基本无枯枝。
中耕除草、松土
适时中耕除草,做到基本无杂草，土壤疏松。
施肥
按植物品种、生长状况、土壤条件适时施肥，每年普施基肥不少于一遍，花灌木增施追肥一遍。
病虫害防治
防治结合、及时灭治，主要病虫害发生低于5％。
扶正加固
树木基本无倾斜。
其它
乔灌木生长良好，树冠完整；花灌木按时开花结果；球、篱、地被生长良好，无缺枝、空档。


4
绿地保存率100%，乔、灌、草等保存率98%以上。绿地设施、硬质景观保持完好。
花坛花境
布置
一年中有两次以上花卉布置，三季有花。
灌、排水
保持有效供水，无积水。
补种
缺枝倒伏不超过五处。
修剪、施肥
及时清除枯萎的花蒂、黄叶、杂草、垃圾；每年施基肥一次，每次布置前施复合肥一次。
病虫害防治
适时做好病虫害防治。
五、共用部位、共用设备设施日常运行、保养、维修服务标准
（略）
内容
运行、保养、维修服务要求
备注
1
房屋结构
每年二次以上对房屋结构进行检查，涉及使用安全的部位每季检查一次，并有记录，发现损坏及时安排专项修理并告知相关采购人：（略）

2
门窗
（略）内公共部位门窗，保持玻璃、门窗配件完好，门、窗开闭灵活并无异常声响。

3
（略）内墙面、顶面、地面
墙面、顶面粉刷层无剥落，面砖、地砖平整不起壳、无缺损。

4
管道、排水沟、屋顶
每月一次对屋面泄水沟、楼内外排水管道进行清扫、疏通，保障排水畅通（6月至9月每半月检查一次），每半年检查一次屋顶，发现防水层有气臌、碎裂，隔热板有断裂、缺损的，应及时修理。

5
围墙
每半月一次巡查围墙，发现损坏立即修复，铁栅栏围墙表面无锈蚀，保持围墙完好。

6
（略）、场地等
（略）、路面、侧石、井盖等，发现损坏及时修复，（略）面平整、无破损、无积水，侧石平直无缺损。

7
休闲椅、凉亭、雕塑、景观小品
每日一次对休闲椅、凉亭、雕塑、景观小品等进行巡查，发现损坏立即修复，保持原有面貌，保证其安全使用。

8
室外健身设施、儿童乐园等
每日一次巡查，发现损坏立即修复，保证器械、设施的安全使用（如需更换的除外〕。

9
安全标志等
对危险隐患部位设置安全防范警示标志，并在主要通道设置安全疏散指示和事故照明设施，每月检查一次，保证标志清晰完整，设施运行正常。

10
公灯
及时修复损坏的灯座、灯泡、开关等，保持灯具完好，（略）道灯、街坊灯亮灯率在99%以上。
公共照明
11
景观灯、节日彩灯、大堂吊灯等
持灯具完好，亮灯率在99%以上。
公共照明
12
公共电气柜
每日一次巡查室内、室外公共电气柜，每月一次保养室内、室外公共电气柜，每年一次电气安全检查，保证电气设备运行安全正常。
公共照明
13
大堂空调
大堂分体空调使用期间每月清洗一次，每年检查、保养二次，保证其正常使用。
公共照明
六、验收标准：1、项目验收国家有强制性规定的，按国家规定执行，验收费用由中标人承担，验收报告作为申请付款的凭证之一。
2、考核评分满分为100分，保安、保洁月度考核表格详见附件《朝正美苑物业服务整体外包月度考核表》。
七、其他要求：七、其他要求：
其他未列明事项详见招标文件及附件约定。
采购需求仅供参考，相关内容以采购文件为准。